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房产自用与出租-当房东也要提前规划好
2019-11-19 16:02

当我们购入第一套房产开始,也是个人理财部分最大的资产。这篇文章来介绍一下买自用房,第二套度假房和单纯的出租房都会有哪些税务问题。

首先我们要了解两个内容:

1.被动收入Passive Income的原则

讲被动收入原则前,先和大家谈谈什么是主动收入。

主动收入指的是纳税人通过提供服务,实质参与到了经营活动当中赚得的收入。那么被动收入也就很容易理解,即投资收入。

主动收入和被动收入在税法上的处理方法完全不一样。通常原则是,被动收入如果小于相关的费用,那么就会产生亏损 Passive Loss,这个 Loss不能用于抵减主动收入Ordinary Income。但是,在出租房产时,有一个特殊原则,就是说如果房东提供基本的服务,包括维修清理,审核批准房客,那么出租行为不再是被动经营行为,在税法里叫做积极参与经营Actively Participate。这样的话,如果当年的出租有亏损,那么可以用一定数额的被动经营产生的亏损抵减主动收入。

所以,作为房东,我们要尽量利用好这个原则。

如果纳税人的房产交由托管公司管理,在这种情况下,出租行为就变成了纯粹的被动收入。因此,如果当年的经营是亏损,那么这部分亏损不能用于抵减当年的任何主动收入。只能等到将来扭亏为盈,出租有净收入的时候,才能使用。

补充一下,如果今年收到的房租很多,为什么会有亏损?大家别忘了,出租房的费用除了贷款利息,地税,水电维修费等,还有一笔很大的费用,那就是折旧。所以虽然你收到的现金/支票,但从账面上看,仍然可能是亏损。

交税与否是看你账面是否有盈利,而不是你收了现金/支票就一定要交税。

2.贷款利息mortgage和real estate tax地税的规则

贷款利息我们要在自用和出租下分别讨论。

大家可能认为个人自住房的贷款利息一定可以全额用来减税,其实是不一定能全额减掉的。

贷款利息通常可以全额减掉,但是前提是要以房产作为房贷的抵押,并且要是符合条件的居所(每年最多两个自用房产能作为 Qualified Home,一个是主要自住房产 Primary Home,一个 Second Home度假房产,如果主要自住房产贷款还清,并且纳税人继续住在里面,那么其他的多个度假房产,每年也只能用一个作为 Qualified Home)。全年的 mortgage debt 总数小于 $1,000,000,满足以上前提条件,可以在 1040SchA 上减掉贷款利息。

度假房出租时,有可能无法全额减掉贷款利息,因为度假房有个人使用的部分,需要分3种情况讨论细节。单纯的出租房的贷款利息比较简单,因为这是出租费用的一部分,可以在1040 Sch E上抵减房租收入。

地税通常是可以全额使用的,不受房产数目和自用或/出租用途的限制。

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

        

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