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年纪大了借房贷 该注意什么?
2019-07-17 16:14

退休后、或者即将退休时买房,可能需要比过去有更多的准备。

对借贷机构来说,把钱借给什么年纪的人并没什么不同,「平等借贷法案」(Equal Credit Opportunity Act)禁止借贷者因顾客年龄不同而给予差别待遇。

借贷机构借款给年长者的重要依据仍是所得、资产、信用报告、信用分数,这些都会在借款人提交的文件上载明,考量重点是还款能力。

退休后申请房贷,要提供资料说明将从退休金、社安金、401(k)或IRA等个人退休帐户获取多少收入,而不像退休前那样提供W2 薪资证明。

根据房地美(Freddie Mac)的借贷指导原则,借款人可根据401(k)、IRA金额衡量房贷支付能力,贷方也可将借款人支付的利息、社安金收入、信托基金、股利收入甚至出售事业的所得纳入放款考量;然而,假如借款人仰仗的资金来源是设有到期日的IRA、401(k)或信托支付,借贷机构将调查这些资金是否会持续达三年之久。

另一房贷业者房利美(Fannie Mae)的指导原则是,借贷机构应在借款人收入来源停止、或者各项提领资金在房贷到期前耗尽资产时,慎重考量借款人的还款能力。

假如您靠资产借款,要了解借贷机构只会认定债券、股票或共同基金70%的帐面价值,因为这些金融商品有变动性。

年长者申请房贷的考量要素

根据波士顿学院退休研究中心(Center for Retirement Research at Boston College) 2018年调查资料,全美60岁或60岁以上背负房贷的人在1980到2015年间约增加24%;合格会计师凡托(John J.Vento)说,年长者首要目标应该是在财务能力范围内生活,确保退休后资金不会用完,不致于75岁了还有大笔房贷要付,而且不知如何筹款。

房贷是预期外费用,而且往往金额庞大,可能迫使退休人士刷卡度日以维持生活水准,导致财务困境。

税赋优惠向来是老年人想自己拥有房屋的因素,但最近税收改革法案让2019年所得税申报出现变化,连带改变了自有房屋的税赋优惠。这些变化包括:1) 标准扣除额增加使得纳税人逐项列举所得税的可能性降低;2) 财产税扣除额限定1万元,限制了高税收州许多居民的扣除额;3) 新购房者房贷利息扣除额降低;4) 房屋净值或信用额度贷款只有在用于家庭装修时,利息才可免税。

凡托很多客户过去逐一列出扣税项目,但在2019年报税季不再这么做,并没有因房贷而受益。

老年人申请重新贷款和房屋净值贷款

老年人想要有稳定收入并不容易,所以,房贷重新贷款或房屋净值贷款成了诱人选择。

传统的房贷重新贷款让屋主获取更有利的利率,还可调整贷款期限。至于提现重新贷款(cash-out refinance)不仅让屋主获得金额更大的新房贷,还可得到新旧房贷差额的资金,但前提是要有足够财力。

美国独立社区银行家协会(Independent Community Bankers of America)房贷政策高级副总裁海尼(Ron Haynie)说,购房时应认真评估打算留在该房产的时间,因为重新贷款会衍生费用,此外,如果目前的房贷十年内就会还清,最好继续保有,因为传统固定利率房贷的最后几年,大部份还款直接用于偿还本金。

房屋净值贷款让老年人可凭借房产来获取现金,屋主必须每月还款,否则,最终可能导致抵押的房屋送交法拍,而且,这种贷款确立之初需支付相关费用。

老年人申请「反向抵押房贷」(Reverse Mortgages)

届满62岁并拥有房屋可考虑采用;借款人以住屋为抵押,借贷机构借出的钱是按月提供,而非整笔给付,贷款期间不必还款,直到借款人搬家、或者过世时才还款。

借款条件是:抵押的房子必须是主要住所、借款人必须能支付房屋税/保险费/保养费、必须与住房咨询机构会面。海尼说,这种贷款对一些老年人是救星,有助于支付医疗费和其他日常开支。

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

        

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